Στο σημείο αυτό αξίζει να ανοίξουμε μια παρένθεση για να δούμε αναλυτικά τα τερτίπια που μηχανεύτηκαν οι τράπεζες των ΗΠΑ προκειμένου να προσποριστούν γρήγορα και μεγάλα κέρδη. Στο τέλος της ανάγνωσης αυτού του σημειώματος, ο αναγνώστης θα μπορεί αβίαστα να κάνει παραλληλισμούς με όσα έγιναν στον τόπο μας στις αρχές της περασμένης δεκαετίας.
Πρώτα-πρώτα, στις ΗΠΑ τα στεγαστικά δάνεια χορηγούνται ως "ενυπόθηκα άνευ προσφυγής". Το "ενυπόθηκα" το καταλαβαίνουμε. Το "άνευ προσφυγής" σημαίνει ότι η μόνη κάλυψη της τράπεζας είναι το υποθηκευμένο ακίνητο. Με άλλα λόγια, αν εγώ πάρω ένα τέτοιο δάνειο και πάψω να το εξυπηρετώ, η τράπεζα μου παίρνει το ακίνητο αλλά δεν μπορεί να προσφύγει κατά των υπόλοιπων περιουσιακών στοιχείων μου. Έτσι, ένα ενυπόθηκο δάνειο άνευ προσφυγής ίσο με το 100% της αξίας του ακινήτου ονομάζεται στην οικονομική επιστήμη "δικαίωμα προαίρεσης". Τι σημαίνει αυτό; Αν ανεβεί η τιμή τού ακινήτου, ο ιδιοκτήτης καρπώνεται την διαφορά. Αν πέσει, παραδίδει απλώς τα κλειδιά και "την κάνει με ελαφρά πηδηματάκια".
Με την κόντρα που είχαν αναπτύξει μεταξύ τους οι τράπεζες, το φαινόμενο των δανείων με 100% κάλυψη δεν ήταν απλώς συνηθισμένο αλλά σχεδόν πάγια πρακτική. Μάλιστα, πολύ συχνά χορηγούνταν δάνεια στο 120% ή και στο 130% της αξίας του ακινήτου! Κι αφού ο δανειζόμενος ήταν εξασφαλισμένος σε περίπτωση μείωσης της αξίας, είχε συμφέρον να αγοράσει όσο το δυνατόν μεγαλύτερο και ακριβώτερο ακίνητο, ώστε να κερδίσει περισσότερα σε περίπτωση που ανέβαινε η αξία του. Από την άλλη, όσο μεγαλύτερο ήταν το δάνειο τόσο μεγαλύτερη προμήθεια εισέπρατταν οι τράπεζες. Έτσι, κανένας δεν είχε κίνητρο να βάλει φρένο σ' αυτόν τον παραλογισμό.
Ένα άλλο τερτίπι των τραπεζών ήταν τα δάνεια με επιτόκια "κράχτες": εξαιρετικά χαμηλό έως μηδενικό επιτόκιο τα πρώτα χρόνια και προοδευτική αύξησή του όσο πλησίαζε η λήξη. Όμως, κανένας δανειολήπτης δεν ανησυχούσε για το τι θα γινόταν μετά από π.χ. 2 χρόνια, εφ' όσον και γι' αυτό υπήρχε λύση: όταν στην διετία επρόκειτο να αυξηθεί το επιτόκιο, εκείνος "αμπαλάριζε" το δάνειό του και το αναχρηματοδοτούσε πηγαίνοντάς το σε άλλη τράπεζα, οπότε...φτου κι απ' την αρχή. Φυσικά, οι τράπεζες το ήξεραν αυτό το "κόλπο" (άλλωστε αυτές το εισήγαγαν!) αλλά δεν είχαν λόγο να το φρενάρουν, αφού κάθε αναχρηματοδότηση σήμαινε νέες προμήθειες.
Παράλληλα, η ίδια η "φούσκα" διευκόλυνε την δανειακή έκρηξη. Δείτε ένα παράδειγμα: Αγοράζω ένα ακίνητο αξίας 100.000 δολλαρίων, παίρνοντας δάνειο 120.000 με επιτόκιο "κράχτη". Πάνω στην διετία μεταφέρω το δάνειό μου σε άλλη τράπεζα. Στο μεταξύ, η αξία του ακινήτου μου έχει πάει στα 110.000 δολλάρια, οπότε παίρνω άνετα από την νέα τράπεζα δάνειο 130.000, καθαρίζω το παλιό δάνειο και μου μένουν και 10 χιλιάρικα. Ουσιαστικά, δηλαδή, εξασφαλίζω ένα πολύ καλό χαρτζηλίκι κάθε δυο χρόνια, αγοράζοντας ξανά και ξανά το δικό μου σπίτι! Φανταστείτε τώρα πόσο καλύτερο θα ήταν αυτό το χαρτζηλίκι αν στην αρχή είχα προτιμήσει να αγοράσω ακίνητο αξίας 500.000 δολλαρίων...
Η απληστία των -εκτός παντός κρατικού ελέγχου- τραπεζών έφτασε σε τέτοιο σημείο ώστε χορηγούσαν δάνεια με αρνητικό χρεωλύσιο. Δηλαδή, επέτρεπαν στον δανειολήπτη να πληρώνει κάθε χρόνο όσα εκείνος νόμιζε, μη υποχρεώνοντάς τον να καταβάλλει τουλάχιστον τους τόκους! Έτσι, στο τέλος της κάθε χρονιάς, ο δανειολήπτης χρωστούσε περισσότερα από όσα στην αρχή. Αν βρισκόταν κάποιος πελάτης που ανησυχούσε στην προοπτική να χρωστάει κάθε χρόνο και περισσότερα, οι τράπεζες έσπευδαν να τον καθησυχάσουν, λέγοντάς του ότι η αναμενόμενη αύξησης της αξίας του ακινήτου του θα υπερκάλυπτε την δανειακή του επιβάρυνση.
Σύντομα έκαναν την εμφάνισή τους και τα "δάνεια του ψεύτη". Στην πρεμούρα τους να πουλήσουν δάνεια, οι τράπεζες παρότρυναν τους υποψήφιους πελάτες να δηλώσουν εισοδήματα πολύ μεγαλύτερα από τα πραγματικά τους, προκειμένουν να εξασφαλίσουν μεγαλύτερο δάνειο και, κατά συνέπεια, μεγαλύτερο ακίνητο. Συχνά, μάλιστα, οι ίδιες οι τράπεζες "φούσκωναν" τα συγκεκριμένα νούμερα, δίχως να ενημερώνουν καν τους δανειολήπτες. Είπαμε: φουσκωμένα εισοδήματα συνεπάγονται φουσκωμένα δάνεια, φουσκωμένες προμήθειες, φουσκωμένα αποτελέσματα για την τράπεζα και, τελικά, φουσκωμένα μπόνους για τους διευθυντάδες.
Βέβαια, όλα τα παραπάνω θα λειτουργούσαν άψογα αν η αξία των ακινήτων αυξανόταν συνεχώς και στο διηνεκές. Πώς να γίνει κάτι τέτοιο όμως, όταν το πραγματικό εισόδημα των κατοίκων των ΗΠΑ έμενε στάσιμο επί σειρά ετών; Από την στιγμή, μάλιστα, που η αξία των ακινήτων αυξανόταν ταχύτερα από τον πληθωρισμό, ήταν μαθηματικά βέβαιο ότι ο κορεσμός δεν θα αργούσε για έναν απλό λόγο: τα τραπεζικά διαθέσιμα θα στέρευαν και οι τράπεζες δεν θα μπορούσαν πλέον να αναχρηματοδοτήσουν τα συνεχώς αυξανόμενα δάνεια.
Η χαριστική βολή στους καταναλωτές ήρθε από τον άνθρωπο, ο οποίος υποτίθεται ότι έπρεπε να τους διαφυλάσσει από την ανάληψη υπέρμετρων κινδύνων: τον Άλαν Γκρήνσπαν. Σε μια διαβόητη ομιλία του το 2004, ο Γκρήνσπαν συμβούλευσε τους δανειολήπτες να αφήσουν τα σταθερά επιτόκια και να επιλέξουν κυμαινόμενα. Προσωπικά, μόνο με δυο όρους μπορώ να χαρακτηρίσω αυτή την παρότρυνση του Γκρήνσπαν: ή χοντρομαλακία ή ξετσίπωτη προστυχιά. Ακόμη κι η κουτσή Μαρίκα ξέρει ότι πρέπει να επιλέξει κυμαινόμενο επιτόκιο μόνο αν προβλέπεται μείωση των επιτοκίων. Μα, ο ίδιος ο Γκρήνσπαν δεν ήταν που έναν χρόνο πρωτύτερα είχε ρίξει το επιτόκιο στο 1%; Πού στον διάβολο χαμηλότερα από το 1% θα μπορούσε να πάει; Και γεροντική άνοια να έχει κανείς, καταλαβαίνει ότι το 1% μόνο να αυξηθεί μπορεί, όχι να μειωθεί. Όντως: το 1% του 2003 έγινε 5,25% το 2006. Τόμπολα!
Είπα στον πρόλογο αυτού του σημειώματος ότι ο αναγνώστης θα μπορέσει άνετα να παραλληλίσει την ιστορία τρέλλας που παρουσιάσαμε παραπάνω, με όσα έγιναν στον τόπο μας πριν λίγα μόλις χρόνια. Δεν νομίζω ότι είχα άδικο. Προς το παρόν, κλείνουμε την παρένθεση που ανοίξαμε σήμερα και θα επανέλθουμε στο επόμενο.
Πρώτα-πρώτα, στις ΗΠΑ τα στεγαστικά δάνεια χορηγούνται ως "ενυπόθηκα άνευ προσφυγής". Το "ενυπόθηκα" το καταλαβαίνουμε. Το "άνευ προσφυγής" σημαίνει ότι η μόνη κάλυψη της τράπεζας είναι το υποθηκευμένο ακίνητο. Με άλλα λόγια, αν εγώ πάρω ένα τέτοιο δάνειο και πάψω να το εξυπηρετώ, η τράπεζα μου παίρνει το ακίνητο αλλά δεν μπορεί να προσφύγει κατά των υπόλοιπων περιουσιακών στοιχείων μου. Έτσι, ένα ενυπόθηκο δάνειο άνευ προσφυγής ίσο με το 100% της αξίας του ακινήτου ονομάζεται στην οικονομική επιστήμη "δικαίωμα προαίρεσης". Τι σημαίνει αυτό; Αν ανεβεί η τιμή τού ακινήτου, ο ιδιοκτήτης καρπώνεται την διαφορά. Αν πέσει, παραδίδει απλώς τα κλειδιά και "την κάνει με ελαφρά πηδηματάκια".
Με την κόντρα που είχαν αναπτύξει μεταξύ τους οι τράπεζες, το φαινόμενο των δανείων με 100% κάλυψη δεν ήταν απλώς συνηθισμένο αλλά σχεδόν πάγια πρακτική. Μάλιστα, πολύ συχνά χορηγούνταν δάνεια στο 120% ή και στο 130% της αξίας του ακινήτου! Κι αφού ο δανειζόμενος ήταν εξασφαλισμένος σε περίπτωση μείωσης της αξίας, είχε συμφέρον να αγοράσει όσο το δυνατόν μεγαλύτερο και ακριβώτερο ακίνητο, ώστε να κερδίσει περισσότερα σε περίπτωση που ανέβαινε η αξία του. Από την άλλη, όσο μεγαλύτερο ήταν το δάνειο τόσο μεγαλύτερη προμήθεια εισέπρατταν οι τράπεζες. Έτσι, κανένας δεν είχε κίνητρο να βάλει φρένο σ' αυτόν τον παραλογισμό.
Ένα άλλο τερτίπι των τραπεζών ήταν τα δάνεια με επιτόκια "κράχτες": εξαιρετικά χαμηλό έως μηδενικό επιτόκιο τα πρώτα χρόνια και προοδευτική αύξησή του όσο πλησίαζε η λήξη. Όμως, κανένας δανειολήπτης δεν ανησυχούσε για το τι θα γινόταν μετά από π.χ. 2 χρόνια, εφ' όσον και γι' αυτό υπήρχε λύση: όταν στην διετία επρόκειτο να αυξηθεί το επιτόκιο, εκείνος "αμπαλάριζε" το δάνειό του και το αναχρηματοδοτούσε πηγαίνοντάς το σε άλλη τράπεζα, οπότε...φτου κι απ' την αρχή. Φυσικά, οι τράπεζες το ήξεραν αυτό το "κόλπο" (άλλωστε αυτές το εισήγαγαν!) αλλά δεν είχαν λόγο να το φρενάρουν, αφού κάθε αναχρηματοδότηση σήμαινε νέες προμήθειες.
Παράλληλα, η ίδια η "φούσκα" διευκόλυνε την δανειακή έκρηξη. Δείτε ένα παράδειγμα: Αγοράζω ένα ακίνητο αξίας 100.000 δολλαρίων, παίρνοντας δάνειο 120.000 με επιτόκιο "κράχτη". Πάνω στην διετία μεταφέρω το δάνειό μου σε άλλη τράπεζα. Στο μεταξύ, η αξία του ακινήτου μου έχει πάει στα 110.000 δολλάρια, οπότε παίρνω άνετα από την νέα τράπεζα δάνειο 130.000, καθαρίζω το παλιό δάνειο και μου μένουν και 10 χιλιάρικα. Ουσιαστικά, δηλαδή, εξασφαλίζω ένα πολύ καλό χαρτζηλίκι κάθε δυο χρόνια, αγοράζοντας ξανά και ξανά το δικό μου σπίτι! Φανταστείτε τώρα πόσο καλύτερο θα ήταν αυτό το χαρτζηλίκι αν στην αρχή είχα προτιμήσει να αγοράσω ακίνητο αξίας 500.000 δολλαρίων...
Η απληστία των -εκτός παντός κρατικού ελέγχου- τραπεζών έφτασε σε τέτοιο σημείο ώστε χορηγούσαν δάνεια με αρνητικό χρεωλύσιο. Δηλαδή, επέτρεπαν στον δανειολήπτη να πληρώνει κάθε χρόνο όσα εκείνος νόμιζε, μη υποχρεώνοντάς τον να καταβάλλει τουλάχιστον τους τόκους! Έτσι, στο τέλος της κάθε χρονιάς, ο δανειολήπτης χρωστούσε περισσότερα από όσα στην αρχή. Αν βρισκόταν κάποιος πελάτης που ανησυχούσε στην προοπτική να χρωστάει κάθε χρόνο και περισσότερα, οι τράπεζες έσπευδαν να τον καθησυχάσουν, λέγοντάς του ότι η αναμενόμενη αύξησης της αξίας του ακινήτου του θα υπερκάλυπτε την δανειακή του επιβάρυνση.
Σύντομα έκαναν την εμφάνισή τους και τα "δάνεια του ψεύτη". Στην πρεμούρα τους να πουλήσουν δάνεια, οι τράπεζες παρότρυναν τους υποψήφιους πελάτες να δηλώσουν εισοδήματα πολύ μεγαλύτερα από τα πραγματικά τους, προκειμένουν να εξασφαλίσουν μεγαλύτερο δάνειο και, κατά συνέπεια, μεγαλύτερο ακίνητο. Συχνά, μάλιστα, οι ίδιες οι τράπεζες "φούσκωναν" τα συγκεκριμένα νούμερα, δίχως να ενημερώνουν καν τους δανειολήπτες. Είπαμε: φουσκωμένα εισοδήματα συνεπάγονται φουσκωμένα δάνεια, φουσκωμένες προμήθειες, φουσκωμένα αποτελέσματα για την τράπεζα και, τελικά, φουσκωμένα μπόνους για τους διευθυντάδες.
Βέβαια, όλα τα παραπάνω θα λειτουργούσαν άψογα αν η αξία των ακινήτων αυξανόταν συνεχώς και στο διηνεκές. Πώς να γίνει κάτι τέτοιο όμως, όταν το πραγματικό εισόδημα των κατοίκων των ΗΠΑ έμενε στάσιμο επί σειρά ετών; Από την στιγμή, μάλιστα, που η αξία των ακινήτων αυξανόταν ταχύτερα από τον πληθωρισμό, ήταν μαθηματικά βέβαιο ότι ο κορεσμός δεν θα αργούσε για έναν απλό λόγο: τα τραπεζικά διαθέσιμα θα στέρευαν και οι τράπεζες δεν θα μπορούσαν πλέον να αναχρηματοδοτήσουν τα συνεχώς αυξανόμενα δάνεια.
Η χαριστική βολή στους καταναλωτές ήρθε από τον άνθρωπο, ο οποίος υποτίθεται ότι έπρεπε να τους διαφυλάσσει από την ανάληψη υπέρμετρων κινδύνων: τον Άλαν Γκρήνσπαν. Σε μια διαβόητη ομιλία του το 2004, ο Γκρήνσπαν συμβούλευσε τους δανειολήπτες να αφήσουν τα σταθερά επιτόκια και να επιλέξουν κυμαινόμενα. Προσωπικά, μόνο με δυο όρους μπορώ να χαρακτηρίσω αυτή την παρότρυνση του Γκρήνσπαν: ή χοντρομαλακία ή ξετσίπωτη προστυχιά. Ακόμη κι η κουτσή Μαρίκα ξέρει ότι πρέπει να επιλέξει κυμαινόμενο επιτόκιο μόνο αν προβλέπεται μείωση των επιτοκίων. Μα, ο ίδιος ο Γκρήνσπαν δεν ήταν που έναν χρόνο πρωτύτερα είχε ρίξει το επιτόκιο στο 1%; Πού στον διάβολο χαμηλότερα από το 1% θα μπορούσε να πάει; Και γεροντική άνοια να έχει κανείς, καταλαβαίνει ότι το 1% μόνο να αυξηθεί μπορεί, όχι να μειωθεί. Όντως: το 1% του 2003 έγινε 5,25% το 2006. Τόμπολα!
Είπα στον πρόλογο αυτού του σημειώματος ότι ο αναγνώστης θα μπορέσει άνετα να παραλληλίσει την ιστορία τρέλλας που παρουσιάσαμε παραπάνω, με όσα έγιναν στον τόπο μας πριν λίγα μόλις χρόνια. Δεν νομίζω ότι είχα άδικο. Προς το παρόν, κλείνουμε την παρένθεση που ανοίξαμε σήμερα και θα επανέλθουμε στο επόμενο.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου